一家豪宅开发商的艰难抉择

来源:中财网 发布日期:2023-05-24 08:09:53

聚焦高能级城市,打造豪宅,合景泰富本是“新华南五虎”里的最有底气穿越寒冬的一家。没想到,苦撑了一年后,它也加入了房企境外债整体重组的队伍。

5月14日,合景泰富称,未能按期偿还1.19亿美元的境外债,虽尚未有债权人要求提前还款,但依然主动开启了境外债重组。


(资料图)

合景泰富解释称,公司已尽最大努力,但能拿来偿债的资金仍持续受压。目前公司绝大部分现金都作为预售金被监管,偿还境外债则一直依靠自有资金。公告显示,可能触发交叉违约的银行及其他借贷总计311.63亿元。

合景泰富内部人士则对华尔街见闻表示,目前公司经营和运营一切正常,近期的债务安排对上市公司的影响不大。

合景泰富选择境外债重组表明,在市场弱复苏的背景下,房企现金流依旧吃紧。在保公开债还是稳销售保交付的难题中,合景泰富选择了后者。

合景泰富一直都在与时间赛跑。去年9月,合景泰富曾对三笔、合计16亿美元的境外债展期一年。它试图以此为自己换取更多时间,等待市场回暖。

此外,合景泰富去年一面“零拿地”节流,一面通过出售上海、香港等地的物业和折价配股融资,回笼资金超50亿元。

今年5月12日,合景泰富又公告,将上海4个项目股权卖给了中国平安,总代价约7.5亿元,回笼资金拟用于还债和营运。

合景泰富“不躺平”的态度也曾获得金融机构的支持。在1月19日,合景泰富子公司发行了7亿元的中票,由中债增全额担保,用于项目开发建设。

然而,业绩下滑的压力,让合景泰富还是没能扛住。合景泰富也表示,在大部分现金用以确保在建物业竣工的情况下,用于偿还境外债的资金持续承压。

2022年度,合景泰富销售额同比减少超50%至508.6亿元,营业收入134.53亿元,同比下降43.6%,净利润亏损98.42亿元,同比下滑484%。今年前四个月,合景泰富实现销售额为149.62亿元,同比减少14.1%。

销量下滑的同时,是房企融资不如预期,还债压力依旧高企。包括境内外债券、银团贷款在内,去年合景泰富还款总额约113亿元。

信用评级公司东方金诚认为,在二季度回暖势头减弱的情况下,民营房企的发债规模与下行周期开始前仍有较大差距,预计房企、尤其是民营房企仍面临较大经营压力和流动性风险。

易居研究院研究总监严跃进则认为,合景泰富境外债重组表明,房企债务问题解决得还不彻底。各房企要防范过于自信,除了展期以外,关键还是要盘活存量和加大融资渠道。

好在这家打造豪宅起家的房企,具备足够的产品力;过去也通过多元化运营,拥有不少可以用来抵押的持有型物业。

财报显示,截至2022年底,合景泰富土储约2330万平方米,95%位于一二线城市;在售项目中,90%项目位于一二线;持有型物业的权益租金收入也达到了18.82亿元。

大湾区优质土储和稳定的租金收入让它依旧有走出困境的底气。未来,合景泰富还将通过“强销售、降负债”增强现金流动性。

这两年,融创、富力、龙光等先后完成境内或境外债整体重组,花样年、恒大、华夏幸福等也频传新进展,债务重组不再是九死一生的生死局。现在的债权人更看重的是房企求生的决心和诚意,也更愿意做出一些让步,从而一起上岸。

行业仍处调整期,新的机遇和风险都在激烈碰撞着。唯有让自己能够活下去,才能够在春天到临之际,有跳起的力气。而在经历阵痛后,一个“稳健为王”时代也随之降临。

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